Los Angeles/Zürich. Die Branche beginnt sich zu schütteln, vor allem auf Eigentümer-Seite. Es erwischt sowohl grosse Hotel-Portfolien wie Einzelhotels. In der vergangenen Woche verabschiedete sich Accor-Shareholder Colony Capital komplett aus dem Hospitality-Geschäft, der amerikanische Service Properties Trust konfrontiert nach IHG jetzt auch Marriott mit Zahlungen, und in der Schweiz entledigt sich die Credit Suisse eines weiteren Hotels, dem Swissôtel in Zürich-Oerlikon.
Colony Capital hat eine definitive Vereinbarung über den Verkauf von sechs seiner Hospitality-Portfolios an Highgate, ein führendes Unternehmen für Immobilien-Investitionen und Hospitality-Management, getroffen, und das in einer Transaktion im Wert von 2,8 Milliarden Dollar, einschliesslich 67,5 Millionen Dollar Bruttoeinnahmen auf konsolidierter Basis und der Übernahme von 2,7 Milliarden Dollar an konsolidierten Schulden auf Investitionsebene. Die sechs Portfolios bestehen aus 22.676 Zimmern in 197 Hotelimmobilien.
Als Teil der Transaktion mit Highgate wird Colony fünf der sechs Portfolios, die im Segment Hospitality gehalten werden, und eine etwa 55prozentige Beteiligung am THL-Portfolio, das im Segment Other Equity and Debt gehalten wird, übertragen. Das sechste Portfolio im Segment Hospitality, das Inland-Portfolio, befindet sich unter Zwangsverwaltung und ist von der Transaktion ausgeschlossen. Diese Transaktion wird die ausstehenden konsolidierten Schulden des Unternehmens um $2,7 Milliarden reduzieren, einschliesslich des anteiligen Anteils von Colony Capital in Höhe von $2,3 Milliarden.
Colony Capital hatte schon im Mai berichtet, dass seine Portfolios durch Corona mit 3,2 Milliarden Dollar an Schulden in Verzug geraten seien, die durch Hotels und Health-Immobilien besichert waren. Hotelpartner sind primär Marriott und Hilton. Colony Capital ist auch Aktionär von AccorInvest. Laut CPP-Luxury hatte AccorInvest sich in diesem Fall geweigert, den Partner finanziell zu unterstützen.
Die Anfrage von hospitalityInside.com bei AccorInvest nach weiteren Details wurde bis zum Redaktionsschluss gestern abend nicht von Paris beantwortet.
Highgate bleibt positiv
Die Transaktion steht im Einklang mit der erklärten Absicht von Colony, sich ausschliesslich auf digitale Infrastruktur-Anlagen zu konzentrieren, heisst es in der Pressemitteilung des Unternehmens. Zusätzlich zu den strategischen Vorteilen des Ausstiegs aus der Hospitality-Branche erwartet Colony Capital nach Abschluss der Transaktion Einsparungen bei Fusionen und Übernahmen auf Segment- und Unternehmensebene. Marc Ganzi, CEO von Colony Capital: "Der Verkauf unserer alten Hospitality-Assets ist ein bedeutender Meilenstein in Colonys digitaler Transformation, da wir uns ausschliesslich auf unsere schnell wachsenden digitalen Geschäfte konzentrieren, die für die Aktionäre von Colony überdurchschnittliche Renditen erwirtschaften".
Mahmood Khimji, Mitbegründer und geschäftsführender Direktor von Highgate, sieht die Hospitality-Branche positiver: "Trotz der beispiellosen Unterbrechungen in der Branche in den letzten sechs Monaten bleiben wir bei den langfristigen säkularen Trends in unserer Branche optimistisch."
Es wird erwartet, dass die Transaktion im ersten Quartal 2021 abgeschlossen wird, vorbehaltlich der üblichen Abschlussbedingungen und der Genehmigung durch Dritte.
Highgate ist ein führendes Immobilieninvestment- und Hospitality-Management-Unternehmen mit einem verwalteten Vermögen im Hotel- und Gaststättengewerbe in Höhe von über 10 Milliarden US-Dollar. Highgate kann auf eine langjährige Erfolgsgeschichte in Bezug auf das Betriebsvermögen der grössten REITs, Private-Equity-Firmen, institutionellen Fonds und Privatanleger der Branche zurückblicken. Highgate ist ein marktbeherrschendes Hotelunternehmen in den wichtigsten Gateway-Märkten in den Vereinigten Staaten sowie in der Karibik und Lateinamerika und betreibt weltweit mehr als 160 Hotels und etwa 45.000 Zimmer. In Europa erwarb Highgate ein sehr kleines Hotelportfolio von der österreichischen Familie Koller, die ihre K+K-Hotels im Jahr 2015 verkaufte.
Service Properties Trust übt jetzt Druck auf Marriott aus
Das Verfahren ist ähnlich wie bei IHG im Juli/August 2020: Der Service Properties Trust sandte am 24. September 2020 ein Schreiben an Marriott International und bat Marriott um einen Vorschuss in Höhe von 11 Millionen Dollar, um die Lücke zwischen den Zahlungen, die SVC bisher von der Hotelgesellschaft erhalten hat, und 80% der vorrangigen Rückzahlungen, die SVC für die acht Monate bis August 2020 zustehen, zu schliessen. Marriott hat ab Erhalt des Schreibens 10 Tage Zeit, um die Zahlung zu leisten, oder SVC hat das Recht, seine Vereinbarung mit Marriott zu kündigen.
Die Vereinbarung von SVC gilt für 122 Hotels in 31 Bundesstaaten, erfordert derzeit jährliche Mindestrückzahlungen von 194,6 Millionen US-Dollar und läuft derzeit im Jahr 2035 aus. Sowohl die Kaution, die SVC zuvor zur Sicherung der Mindest-Rückzahlungen im Rahmen dieser Vereinbarung gehalten hat, als auch die von Marriott gewährte Garantie in Höhe von 30 Millionen US-Dollar wurden vollständig ausgeschöpft.
Falls die Hotelgruppe die geforderte Zahlung nicht leistet und SVC die Vereinbarung kündigt, plant SVC derzeit den Übergang des Managements und des Brandings dieser 122 Hotels vom Marriott zur Sonesta International Hotels Corporation. SVC besitzt ca. 34% von Sonesta und würde an den Vorteilen dieser neuen Management-Vereinbarung und an der Hotel-Performance in dem Masse teilhaben, in dem diese in der Zeit nach der Pandemie wieder aufblühen.
Im Fall von IHG gab es keine Informationen von der Kette für die Presse. Der SVC gab jedoch rechtzeitig später bekannt, dass 103 Hotels der IHG-Marke an Sonesta übergeben wurden.
Swissotel Zurich-Oerlikon: Ein Teil der Zimmer wird geschlossen. Photo: Swissotel
Credit Suisse gibt Swissôtel Zürich ab
Den 85 Meter hohen Hoteltower des Swissôtel am Bahnhof Zürich-Oerlikon kennen viele Reisende. Nun steht er zum Verkauf. Er gehörte bisher zu einem Immoblien-Fonds der Credit Suisse, verlor aber schon seit fünf Jahren an Wert: Wie Schweizer Medien berichteten, sank der Verkehrswert – unter Berufung auf EY von 127 auf 110 Millionen Franken.
Mit dem Verkauf setzt die Credit Suisse ihren eigenen Ausverkauf von Hotel-Engagements fort. Insidern zufolge plant sie schon länger den kompletten Ausstieg aus der Branche – schon vor Corona. So verkaufte die CS im Dezember 2019 acht Immobilien mit Rabatt an die Aevis Victoria, den Eigentümer der Victoria-Jungfrau Collection – zu einem nicht näher genannten Preis. Damit wurden 640 Zimmer transferiert. Unter den Objekten befindet sich auch ein sehr namhaftes: das InterContinental Hotel in Davos.
Ob das für die Aevis jetzt ein Glücksgriff ist, wird sich noch herausstellen: Denn das WEF, das im Januar 2020 wegen Corona nicht stattfindet, soll später wiederholt werden – möglicherweise auf dem Bürgenstock in Luzern.
Beim Swissôtel Oerlikon, wo AccorHotels als Hotel-Manager agiert, ist nach Auskunft der Gruppe eine Teil-Schliessung des Hotels vorgesehen; die Gastronomie soll weitergeführt werden. / map