Immobilienberater und -broker registrieren für den gewerblichen Investmentmarkt in Deutschland in den ersten sechs Monaten ein Transaktionsvolumen in Höhe zwischen 11,16 Milliarden und 15,7 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht das Ergebnis zwar einem zweistelligen Umsatzplus, doch die Volatilität und das Rendite-Niveau am deutschen Anleihenmarkt bleiben hoch. Zudem bremst das nach wie vor hohe Zinsniveau die Investitionsbereitschaft von institutionellen Investoren weiter aus und Core-Transaktionen wurden nach wie vor nur selten registriert.
Vergleich zu den anderen Asset-Klassen
Grösste Einzeltransaktion der ersten sechs Monate des Jahres war der Verkauf des Berliner KaDeWe für 1 Milliarde Euro von Signa an die thailändische Central Group. Im Hinblick auf die Verteilung des Transaktionsvolumens liegen Logistik, Einzelhandel und Büro laut einer Erhebung von Cushman Wakefield in Bezug auf den Anteil am Investmentumsatz mit 21-23% nahezu gleich auf.
Bei den Spitzenrenditen sind laut BNP Paribas Real Estate in allen Asset-Klassen im zweiten Quartal 2024 keine Veränderungen zu beobachten. Ende des ersten Halbjahres liegen die Netto-Spitzenrenditen für Büros im Durchschnitt der A-Standorte bei 4,36%, im Logistikmarkt bei 4,25% und für innerstädtische Geschäftshäuser sind im Durchschnitt der A-Standorte unverändert 3,76% anzusetzen. Bei Fachmarktzentren haben 4,75% Bestand, und auch Discounter/Supermärkte (4,9%) und Shoppingcenter (5,6%) liegen auf dem gleichen Niveau wie im Vorquartal.
Was das Investmentvolumen anbelangt, so sind im ersten Halbjahr 2024 Bürohäuser zusammen mit Healthcare-Objekten die einzigen Verlierer gegenüber 2023. Healthcare-Immobilien nehmen dabei einen Umsatzanteil von fast 5% am Gesamtvolumen ein und liegen damit noch knapp vor Hotels mit 4,5%.
Hotel-Investments legen über 40% zu
Der Hotel-Investmentmarkt Deutschland setzte seine Erholung im zweiten Quartal allerdings sehr deutlich fort. Laut CBRE erreichte er im ersten Halbjahr 2024 ein Transaktionsvolumen von 517 Millionen Euro. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 ist das ein Anstieg um 44%. Dabei lag das zweite Quartal 2024 sowohl vor dem ersten Quartal 2024 (+13%) als auch vor dem zweiten Quartal 2023 (+plus 41%).
Im ersten Halbjahr 2024 entfielen mehr als zwei Drittel des Transaktionsvolumens (67%) auf das Value-Add-Segment, gefolgt von Opportunistic mit 14%, Core-plus mit 11% und Core mit 8%. Nachdem es im ersten Halbjahr 2023 nur eine Transaktion oberhalb der 50-Millionen-Euro-Marke gab, gestaltete sich das Marktgeschehen in den vergangen zwei Quartalen wieder grossteiliger. Die Spitzenrendite für Hotelimmobilien blieb seit dem Jahresende 2023 stabil bei 5,25%.
Hotel Investment Markt Deutschland, Q2 2024
Nachdem Portfolio-Transaktionen im ersten Halbjahr 2023 lediglich einen Anteil am Transaktionsvolumen von 3% hatten, erreichten sie im ersten Halbjahr 2024 einen Anteil von 36%. Darüber hinaus waren die vergangenen zwei Quartale von Hotelankäufen mit Repositionierungsansätzen geprägt. Mehr als 80% des Transaktionsvolumens entfielen auf betreiberfreie Hotelimmobilien, die nun zum Teil unter einer anderen Marke neu eröffnet werden.
Immobilien-Gesellschaften waren dabei mit 200 Millionen Euro (39% Anteil am Transaktionsvolumen) die stärkste Käufergruppe, gefolgt von Spezialfonds (29%) und Privatinvestoren (16%). Auf der Verkäuferseite waren mit 149 Millionen Euro (29%) Asset-/Fondsmanager am aktivsten. Ihnen folgten Corporates (25%) und Privatinvestoren (24%). Internationale Käufer konnten ihren Anteil am Marktgeschehen im Vorjahresvergleich von 28 auf 58% deutlich ausbauen.
Portfolio-Transaktionen ziehen im Hintergrund an
Vor allem zwei grössere Portfolio-Transaktionen belebten im zweiten Quartal den deutschen Hotel-Investmentmarkt. Sie steuerten nach Informationen von JLL Germany zusammen rund 130 Millionen Euro bei. Hinzu kommen diverse Einzeltransaktionen. Heidi Schmidtke, Managing Director Hotels & Hospitality Germany: "Trotz der weiterhin geringen Anzahl an Transaktionen im zweiten Quartal, werden die Investoren hinter den Kulissen wieder zunehmend aktiver – bestärkt durch die anhaltende Attraktivität von Hotel-Immobilien als resiliente Assetklasse mit starken Leistungsergebnissen."
Die beiden grössten Einzel-Transaktionen im zweiten Quartal 2024 waren die Veräusserung des Sir Nikolai Hotels in Hamburg durch die Sircle Collection an Leonardo Hotels (beides Owner-Operator). Das 94-Zimmer Hotel soll unter der neuen Leonardo Collection Brand Leonardo Limited Edition positioniert werden. Mit ähnlich hohem Volumen wurde das Strandhotel Westerland von der HR Group erworben und soll nach einer umfassenden Renovierung neu positioniert werden.
Die Einzel-Transaktionen
Weitere Einzeltransaktionen waren u.a. das Rioca Stuttgart Posto 6, das durch einen lokalen Entwickler an einen Privatinvestor verkauft wurde, sowie erstmals wieder ein Forward Sale mit dem Kauf des B&B Hotel Mittenwald mit 131 Zimmern durch die LLB. Cushman & Wakefield führt das gestiegene Volumen neben den bereits genannten Objekten vor allem auf die Übernahme der Centro Hotels durch die HR Group zurück und führt zudem die Veräusserung des künftigen Gambino Hotels mit 69 Zimmern an die G&G Holding auf. Ausserdem wurde neben dem Rioca Stuttgart Posto 6 auch ein Boardinghauspark in Burbach veräussert, was die Attraktivität des Longstay-Marktes unterstreicht.
Der insgesamt positive Trend hin zu einer weiteren Marktbelebung und einer Beschleunigung des Transaktionsgeschehens wird im direkten Quartalsvergleich unterstrichen", erklärt Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. "Dennoch bewegt sich das Investmentvolumen fortlaufend auf einem wesentlich niedrigeren Niveau als noch in den Vorjahren, wofür u.a. das in der Breite gesunkene Kaufpreis-Niveau wie auch die zuletzt rückläufigen Fertigstellungszahlen im Hotelneubau-Segment verantwortlich zeichnen." Der Marktanteil von Projekt-Entwicklungen bleibt demnach auf unterdurchschnittlichem Niveau im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
Anteil A-Standorte bislang unterdurchschnittlich
Berlin zeichnet im ersten Halbjahr für fast ein Drittel (29%) des Hotel-Investmentvolumens verantwortlich. Dieser überdurchschnittlich hohe Marktanteil der Bundeshauptstadt (Ø 10 Jahre: 18%) geht zu grossen Teilen auf den Verkauf des Berliner Luxushotels Hotel de Rome zurück. Wie auch zu Beginn des Jahres 2023 ist das Transaktionsvolumen in den übrigen A-Standorten noch sehr niedrig, sodass sich ihr Marktanteil trotz der Berliner Grosstransaktion auf 47% beläuft (Ø 10 Jahre: 55%).
Bis dato ist eine relativ gleichmässige Verteilung des Investmentvolumens auf die Grössenklassen zu beobachten. Wie schon in den beiden vergangenen Jahren liegt das durchschnittliche Volumen je Deal unverändert deutlich unter 20 Millionen Euro, was bezeichnend ist für den kleinteiligeren Markt seit der Corona-Pandemie.
Ausblick auf das Gesamtjahr 2024
"Es zeichnet sich für das zweite Halbjahr 2024 wieder eine etwas dynamischere Entwicklung am Hotel-Investmentmarkt ab. Denn die Bieterprozesse werden grösser und kompetitiver. Nachdem wir zuletzt viele Transaktionen im Value-Add-Segment gesehen haben, wird es zukünftig auch wieder vermehrt Core-Transaktionen geben. Deswegen ist für das Gesamtjahr 2024 ein Transaktionsvolumen von über einer Milliarde realistisch", erwartet Helena Rickmers, Head of Hotel Investment bei CBRE in Deutschland.
Christine Mayer, Head of Hotel Valuation Germany & Austria bei Cushman & Wakefield, zeigt sich ebenfalls optimistisch: "Auch wenn der erste Zinsschnitt der EZB noch keine Auswirkungen auf die Prime Yields hat, machen der sich insgesamt stabilisierende Markt und niedrigere Preise Investitionen in Hotelimmobilien wieder attraktiv. Private Equity Investoren und Family Offices werden hierfür das Gros des Kapitals zur Verfügung stellen."
"Insgesamt haben sich die Rahmenbedingungen auf dem Hotel-Investmentmarkt jüngst wieder verbessert. Im Zuge steigender Übernachtungszahlen, einer sich langsam aufhellenden konjunkturellen Situation und mit der Aussicht auf günstigere Fremdkapitalkosten dürfte der Hotel-Investmentmarkt in der zweiten Jahreshälfte an Dynamik gewinnen", so auch Alexander Trobitz von BNP Paribas.
Hervorragende Performance
Wie gut die Hotellerie in Deutschland aktuell performt, zeigt ein Blick nach Köln. Dort verzeichnet die Hotellerie laut vorläufigen Daten von CoStar im Juni – angetrieben von der UEFA-Fussball-EM 2024 - die höchste monatliche ADR und RevPAR aller Zeiten. So lag die Auslastung in diesem Monat mit 81,2 % insgesamt 7,9 % über dem Vorjahreswert, die ADR mit einem Plus von 35,5 % bei 174,18 Euro. Der RevPAR erreichte 141,47 Euro und damit ein Plus von 46,2 %. Am Samstag, dem 15. Juni, dem Gruppenspiel zwischen Schweiz und Ungarn lag die ADR des Marktes bei 274,57 Euro, war der höchste ADR-Tageswert für den Markt seit Oktober 2023. Die zweithöchste ADR (268,79 EUR) wurde am Mittwoch, dem 19. Juni, beim Spiel zwischen der Schweiz und Schottland verzeichnet. Die Auslastung erreichte am Dienstag, den 4. Juni, der ersten Nacht der Messe The Tire Cologne, ein Monatshoch (95,5%). Der zweithöchste Wert (95,3 %) wurde während des oben erwähnten Spiels zwischen der Schweiz und Schottland erreicht. / red
