Die Hotels sind der Lichtblick…

Bestandshotels stabilisieren ihren Wert

Union Investment und bulwiengesa über investmentrelevante Hotels in 2023

Nach Berechnungen von Union Investment und bulwiengesa ist das Marktvolumen der investmentrelevanten Hotels im Jahr 2023 leicht gestiegen: Per Ende 2023 lag es bei rund 62 Milliarden Euro, rd. 0,6% über dem Wert des Vorjahres (61,6 Milliarden Euro). Werterhöhend wirkte sich das Wachstum durch Fertigstellung investmentrelevanter Hotels im Jahr 2023 in Höhe von rd. 1,3 Milliarden Euro aus, während der Hotelbestand deutschlandweit eine leichte Wertreduktion von rd. 1,5% gegenüber dem Vorjahr erfahren hat.

Damit konnte sich das Hotel-Segment nicht gänzlich der zinsbedingten Wertanpassung entziehen. Doch die insgesamt guten Performance-Werte der Hotellerie haben zu einer Stabilisierung der Hotelimmobilienwerte beigetragen. Laut Development Monitor von bulwiengesa gingen im Jahr 2023 mehr als 13.000 Zimmer in Deutschland neu an den Markt, von denen gut Zweidrittel dem für institutionelle Investoren investmentrelevanten Segment zuzuordnen sind.

Der Wert pro Zimmer ist weiter gestiegen

Der rechnerische Wert pro Zimmer, der sich aus der Division des Hotelmarkt-Volumens durch die Anzahl investmentrelevanter Hotelzimmer ergibt, ist gegenüber 2022 auf rd. 145.500 Euro gestiegen, liegt jedoch weiterhin unterhalb des Durchschnittswertes des Spitzenjahres 2019. Die ermittelten Wert-Bandbreiten eines Hotelzimmers reichen von durchschnittlich 130.200 Euro in der Budget/Economy-Hotellerie bis 267.000 Euro pro Zimmer in der Upper Upscale-Hotellerie. 

Der Reisende wählt sein Hotel zunehmend nach Lifestyle-Kriterien. Serviced Apartments liegen im Trend. The Base in Berlin-Friedrichshain wartet mit 126 Apartments, Co-working und Gemeinschaftsflächen auf. Ein Neubau in Holz-Hybrid, Eröffnung 2026. Trockland

Weiterhin zeigen die erfassten Daten, dass neben Grossstädten auch die Ferienregionen und Klein-/Mittelstädte zunehmend im Fokus der Entwickler und Investoren stehen. So ist die Anzahl investmentrelevanter Hotelbetriebe in kleineren Städten gestiegen (ca. ein Drittel des 2023 fertiggestellten Zimmer-Volumens). Das ist auch eine Folge der Expansion namhafter Brands in die Fläche.

Damit einher geht eine stärkere Diversifizierung der Marken. Nachfrageseitig tritt die Klassifizierung des Produkts in den Hintergrund. Stattdessen wird die Hotelwahl zunehmend vom individuellen Konzept und Style beeinflusst, was sich in einer wachsenden Bedeutung von Boutique-Hotels und Longstay-Konzepten widerspiegelt. 

"Bei den gegenwärtigen Transformations-Prozessen von innerstädtischen Einzelhandels- und Büro-Immobilien bis hin zu Mixed-Use-Immobilien sind Hotelkonzepte ein wichtiger Baustein", sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Operational bei Union Investment. "Dabei eröffnen sich insbesondere für neuartige Hotelkonzepte und attraktive Nischenprodukte zunehmend Entwicklungsperspektiven, die auch für institutionelle Investoren von grossem Interesse sind."

Bestandshotels profitieren

Für den weiteren Jahresverlauf von 2024 erwarten Union Investment und bulwiengesa eine Belebung des Transaktionsmarktes. Die perspektivisch sinkenden Hotel-Fertigstellungen dürften sich wertstabilisierend auf Bestandshotel-Immobilien auswirken. Andreas Brode-von Mühlenfels, Senior Consultant für Hotel- und Freizeitimmobilien bei bulwiengesa: "Perspektivisch rechnen wir mit einer Stabilisierung der Marktwerte und der Fokussierung auf Investitionen im Bestand."

Das Marktwertmodell von Union Investment und bulwiengesa basiert auf Daten von Unternehmen, der öffentlichen Statistik und von Hotelverbänden. Es ermöglicht eine vergleichende Analyse des institutionellen Hotelmarkt-Volumens der Jahre 2007 bis 2023. Wertbestimmende Faktoren sind dabei u. a. Anzahl, Lage und Kategorie deutscher Hotelbetriebe sowie deren Performance. / red