Wie in den Vorjahren liessen der Augsburger Fachverlag und der Hamburger Immobilien-Investmentmanager die Umfrage von Ende September bis Ende Oktober laufen, um die Stimmung von der Expo Real München mit einzufangen. Der Einbruch der Projekt-Entwicklungen seit dem Sommer war dieses Mal das Top-Thema auf der Immobilien-Messe.
Sowohl die Gespräche in den Messefluren wie auch die Antworten zeigten, dass die Asset-Klasse Hotel sich mit den multiplen Krisen arrangiert hat, mit Blick auf die weitere Entwicklung aber vor allem verlässliche Rahmenbedingungen vermisst.
Im Spagat zwischen Umsatz und Entwicklung
Insgesamt zeigen die vier Langzeit-Indizes (Business, Expectation, Development und Operation Index) eine leichte Verbesserung zum Vorjahr. Das Auseinanderklaffen der Erwartungen bei den Umsätzen und der Projektentwicklung zeigt unterdessen den Spagat, der die Branche aktuell herausfordert.
So fällt der Development Index weiter deutlich hinter den drei anderen Indizes zurück und dokumentiert die verhaltene Stimmung in der Projektentwicklung. Demgegenüber steigt der Business Index, der die aktuelle Situation im eigenen Unternehmen erfasst, um 3,4 Prozent, der Expectation Index für die Geschäftserwartungen der kommenden sechs Monate legt sogar um 12 Prozent zu. Und der Operation Index für die Umsatzentwickung der Branche ist mit einem Plus von 12,4 Prozent sogar wieder auf Vor-Corona-Niveau.
Family Offices und Fonds an der Seite der Hoteliers
Uneinheitlich präsentieren sich nach einem transaktionsschwachen Jahr 2023 die Erwartungen an die Trendumkehr an den Hotel-Investmentmärkten. An eine Rückkehr der Hotel-Investitionen in Deutschland bis Ende 2024 glauben 34 Prozent der Umfrage-Teilnehmer. Für 40 Prozent der Befragten steht das Comeback erst 2025 an. Pessimistischer zeigt sich ein Viertel der Befragten, die erst 2026 oder später mit nachhaltig anziehenden Märkten in Deutschland rechnen.
Den Ton an den Investment-Märkten dürften laut der befragten Hotelexperten dann Family Offices und die auf Hotel-Investments spezialisierte Fondsbranche angeben. Beide Investorengruppen werden gleichauf (jeweils 42 Prozent) als marktbestimmend eingeschätzt, gefolgt von Institutionellen Anlegern (37 Prozent) und Asset Management Companies (32 Prozent). Weit abgeschlagen folgen aus Sicht der Befragten die Staatsfonds mit nur 3 Prozent der Nennungen.
Geprägt wird das aktuelle Bild von der Erwartung, dass sich die Umsetzung der ESG-Ziele unter den bestehenden Rahmenbedingungen verzögern wird. "Dass die überwiegende Mehrheit (fast 58 Prozent) der Umfrage-Teilnehmer angesichts von gestiegenen Energie- und Personalkosten damit rechnen, dass sich ESG-Umsetzungen drei Jahre nach hinten verschieben, zeigt, wie sich temporär die Prioritäten verschoben haben", sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Operational bei Union Investment.
Mit einem Zeitverzug um fünf Jahre rechnen nur etwa 27 Prozent. Eine Verzögerung um mehr als fünf Jahre erwarten lediglich 15 Prozent der Teilnehmer. "ESG bleibt aber auf der Agenda, dafür sorgt allein schon die Regulatorik, die Umsetzungen schon bis 2030 einfordert", so Andreas Löcher. / map
Die vollständige Auswertung des HospitalityInside Investment BAROMETER 2023 finden Sie im anhängenden PDF.
KOMMENTARE DER UMFRAGE-TEILNEHMER (Auswahl)
- "Kaum ein Investor bewegt sich und kaum jemand, der keinen Druck hat, passt das Pricing an. Höhere Pachten sind KEINE Lösung, Stillstand aber auch nicht."
- "Entwicklungen werden wieder werthaltiger und es gibt mehr Re-Developments / Conversions. Greenfield derzeit eher nicht. Umsätze international gut, in Deutschland eher fraglich durch das (nicht ganz unberechtigte) Schlechtreden..."
- "Eine grossartige Zeit, um zu kaufen und die Erholung zu geniessen!"
- "Bankfinanzierung für Käufe: Nicht existent. Private Equity als einzige Möglichkeit für Käufer. Betreibermotivation weiterhin hoch bei Pachtverträgen. Cap-Klauseln in Betreiberverträgen lassen sich nach Corona nicht so durchsetzen wie erwartet. Insolvenzen auf dem Vormarsch, zu späte Reaktion von Betreibern auf gleichzeitig einsetzende Rückzahlungsforderungen der gestundeten Pachten, der KfW-Kredite, der gestiegenen Energiekosten (teilweise auch Ratenzahlungen) und der steigenden Zinsen. Auch wenn die Umsätze steigen, sinken die Margen. Die auslaufende Mehrwertsteuer-Reduktion auf Speisen nicht bekämpfen, sondern die Politik dazu motivieren, alle Speisearten gleich mit 19% zu besteuern – das wäre zielführender."
- "Wahrscheinlich werden sich die Dinge schneller entwickeln und Private Equity treibt die Transaktionsaktivitäten."
- "ESG-Themen werden durch die gegenwärtige Situation auf dem Markt mit dem "beruhigenden" Verweis auf die schwierige wirtschaftliche Situation auf unbestimmte Zeit verschoben. So kann es doch nicht weitergehen!"
- "ESG zu verzögern, ist keine Option und wird durch regulatorische Anforderungen schneller vorangetrieben als jeder oben genannte Zeitplan."
