Damit will die Branche sich im Austausch mit Kommunen, Investoren, Projektentwicklern und Bewertern noch stärker vom klassischen Wohnen abgrenzen und als eigene Assetklasse verstanden werden. Die Küche bleibt im Unterschied zum klassischen Hotel ein Muss.
"Im deutschen Baurecht gibt es nur das Wohnen und die Beherbergung. Doch Serviced Apartments werden hier immer wieder über eine Abwägung der Kriterien und durch ihre gewachsene Konzeptvielfalt dazwischengeschoben", erklärt Anett Gregorius, Inhaberin von Apartmentservice und Initiatorin der neuen Charta im Verbund mit einer Vielzahl an Branchenakteuren.
Um das Segment noch stärker vom Wohnen abzugrenzen, auch mit Blick auf aktuell sehr emotional aufgeladene Wohnraum-Mangel-Diskussionen, verzichten die Akteure künftig auf den Terminus Temporäres Wohnen. Die Arbeitsgruppe aus Betreibern, Investoren, Bankern, Architekten, Steuerberatern und Rechtsanwälten hat die Charta von der "Charta des Temporären Wohnen", wie sie seit 2018 hiess, in "Charta der Apartmentkonzepte" umbenannt. Auch die Begrifflichkeit der Sandwich-Position zwischen Hotel und Wohnen gibt das Segment wegen der Missverständlichkeit auf.
Serviced Apartments sind Beherbergungsbetriebe, wie Hotels
Serviced Apartments gehören in der neuen Charta-Version weiterhin klar zum Beherbergungssegment und gelten damit als gewerbliche Konzepte. Wie bisher gibt es zwei Betriebsmodelle: das Serviced Apartmenthaus und das Aparthotel. Beide unterscheiden sich in den Apartment-Grössen, dem gebotenen Servicegrad sowie in der Art und des Umfangs der Gemeinschaftsflächen. Immer verfügen Serviced Apartments über eine Küche als Hauptunterschied zu Hotel-Zimmern.
Anett Gregorius ist Inhaberin von Apartmentservice und Initiatorin der neuen Charta.Apartmentservice
"So sehr in den letzten Jahren Betreiber auch hybride Konzepte mit Zimmern und Gemeinschaftsküchen umsetzen, bleiben wir bei der Küche als Standardangebot von Serviced Apartments und getrennten Wohn- und Schlafbereichen, um auch längere Aufenthalte samt Selbstversorgungsoptionen als Ursprungs-DNA des Produkts sicherzustellen", erklärt Anett Gregorius. Zudem zählt die Charta wie bisher auch digitale Konzepte zu den Serviced Apartments, weil sie die Selbstversorgungs- und Langzeit-Optionen in ihrer Ausstattung mitbringen und zumeist eine grosse Zahl an Services in digitaler Form ermöglichen.
Darüber hinaus werden im Bereich der gewerblichen Konzepte als dritte Betriebsform aktuell auch Co-Living-Produkte gezählt, die in den letzten Jahren auf dem deutschen Markt gewachsen sind – allerdings zählen hier nur die Betriebe, die im Rahmen eines Beherbergungsvertrags agieren.
Alle gewerblichen Produkte unterliegen, wie klassische Hotels, einem Beherbergungsvertrag mit Brutto-Raten, welche alle Nebenkosten und -leistungen inkludieren. Sie sind mit 7% umsatzsteuerpflichtig, sind Betreiber-Immobilien und sind vollausgestattet bei ausgewählten, begrenzten bis kompletten Services. Die Aufenthaltsdauer gewerblicher Serviced Apartment-Konzepte startet bei einer Nacht und ist, wie bei klassischen Hotels, auf maximal sechs Monate beschränkt.
"Living Apartments" bedeutet Wohnen
Nach wie vor umfasst die neue Charta in Deutschland auch wohnwirtschaftliche Angebote und nennt sie im Unterschied zum klassischen Wohnen "Living Apartments". Denn sowohl Serviced Apartments als auch Living Apartments richten sich an Menschen, die für eine begrenzte Zeit eine Unterbringung benötigen und hier nicht auf dem traditionellen Wohnungsmarkt suchen und fündig werden. Ob Geschäftsreisende, Projektarbeiter, Touristen oder Studenten und Senioren – sie reisen, arbeiten, leben aus verschiedenen Lebensphasen heraus an einem anderen Ort und schätzen zugleich in unterschiedlichem Masse Ausstattungs- und Service-Angebote, um mobil und flexibel zu bleiben.
Der wohnwirtschaftliche Bereich beginnt im Übergang zu Co-Living-Apartments – wenn diese auf Basis eines Wohnungsmietvertrags und damit umsatzsteuerfrei auf dem Markt angeboten werden. Häufig werden die Co-Living-Apartments hier auch in Form von Wohngemeinschaften angeboten.
Zu den weiteren Living-Apartment-Modellen gehört das Studentenwohnen, Mikrowohnen und Seniorenwohnen. Sie werden in der Regel für Aufenthalte ab sechs Monate gemietet, dies in Form einer Nettokaltmiete bzw. All-In-Miete im Mikrowohnen und Studentenwohnen bzw. auf Basis einer Nettokaltmiete mit Servicepauschale im Senior-Bereich. Der Grad der Möblierung und der Services schwankt deutlich und ist im Bereich Studentenwohnen noch am umfänglichsten ausgeprägt. Der Verzicht auf Serviceleistungen ermöglicht aber im Vergleich zu Beherbergungskonzepten einen günstigeren Monatspreis. Es gibt Angebote mit einem Betreiber und ohne einen. Alle Mieten in diesem Teilbereich des Segments sind immer umsatzsteuerbefreit.
Begriffe sauber verwenden
So sehr es bei beiden Modellen um ein zeitlich begrenztes Unterbringungsangebot geht, wird klar, wie bau- und steuerrechtlich unterschiedlich beide Modelle realisiert und betrieben werden. "Die Akteure sollten in ihrer Kommunikation mit Investoren, Genehmigungsbehörden oder auch der Politik und Presse noch mehr darauf achten, die Begriffe sauber zu verwenden, um Missverständnisse zu vermeiden", sagt Anett Gregorius. Statt gemietet wird bei Serviced Apartments gebucht, hier gibt es Gäste und keine Mieter. "Serviced Apartments sind keine Wohnungen und Wort-Konstruktionen wie 'Gewerbliches Wohnen' aus baurechtlicher Sicht Unsinn", wird sie konkret.
Jeder darf die Charta haben
Die Charta will wie bisher für mehr Transparenz und Dialog im Markt sorgen und damit für mehr Wachstumsmöglichkeiten. In diesem Sinne stellt die Arbeitsgruppe die Charta der Apartmentkonzepte allen Investoren, Entwicklern, Finanzierern und Betreibern im Segment sowie allen Verbänden, Institutionen und Kommunen frei als Arbeitsgrundlage zur Verfügung. Städte sollen ein Instrument erhalten, mit dem sie die Angebotsform und das Segment besser verstehen und damit Lösungswege für angespannte Wohnungsmärkte erkennen.
Um gemeinsam für eine breite Allianz, Transparenz und Schlagkraft zu sorgen, ruft die Initiative aktuell die Akteure im Segment der Apartmentkonzepte auf, die Charta auch formell zu akzeptieren. Unter der Überschrift "Akzeptiert von" beteiligen sich bereits u.a. Adina Hotels, Ipartment, Union Investment, Apartmentservice, Stayery, The Base, Maseven, Adapt Apartments, Locke, Cushman & Wakefield, Simon & Reinhold Partner und andere mehr. / Sylvie Konzack