Chinesen werden Teil der deutscheneuropäischen Hotellerie - als Touristen...
München. 2013 war für die Hotellerie ein gutes Jahr. 2014 hat sich von den Erträgen her ein bisschen eingetrübt. Doch der Hotelmarkt bietet viele neue Perspektiven. Die Luxushotellerie bleibt das Aushängeschild, versucht aber innovative Wege zu gehen. Der Gastro-Bereich kommt mit witzigen Ideen und "toproof"-Locations wieder zu Ehren, neue Kundengruppen und auch neue Investoren sorgen für Furore und dafür, dass der Hotelmarkt auch 2014 für Gäste, Investoren und Betreiber spannend bleibt. Ein Lagebricht vom "After Work Talk" mit PKF hotel experts München.
Derzeit ist sehr viel Geld im Umlauf. Deutschland und die USA sind besonders beliebte Ziele für ausländische Investoren, während Russland und einige andere Schwellenländer in der Gunst sinken. Das geht aus einer neuen Studie der Management-Beratung A.T. Kearney hervor. Es gäbe immer noch eine anhaltende Flucht in Sicherheit - oder vermeintliche Sicherheit, sagte Paul Laudicina, Partner bei Kearney dem "Wall Street Journal". Von diesem Trend profitierten vor allem in Deutschland nicht nur die Gewerbe-Immobilien, sondern die Hotels.
Dieser Trend spiegelte sich auch beim "After Work Talk – Hospitality" von PKF hotelexperts und der Kanzlei GSK Stockmann und Kollegen wieder. Waren sonst Hoteliers und Berater in der Überzahl gewesen, so fanden sich dieses Mal besonders viele Investoren ein. Neben den klassischen Themen rund um Hotel-Investitionen kam auch ein interessanter neuer Trend zur Sprache: Chinesische Investoren kommen. Wie in der Industrie beginnen sie, nun auch in der deutschen Hotellerie zu investieren. Ihr Investitionsverhalten hat sich inzwischen geändert: Sie sind nun auch langfristiger orientiert und legen langsam ihren Ruf als Raubtier-Kapitalisten, die aus Rendite-Maximierung schnell kaufen und verkaufen, ab. Allein im vergangenen Jahr habe es mit der Übernahme von 20 deutschen Firmen durch Chinesen einen neuen Rekord gegeben, berichtete die deutsche Wirtschaftszeitung "Handelsblatt" und beruft sich dabei auf eine Studie der Unternehmensberatung KPMG.
In der Hotel-Branche beginnt sich dieser Trend ebenfalls langsam zu etablieren. Der Grund: Durch die zunehmenden Regulierungen des chinesischen Immobilien-Marktes wird es für chinesische Investoren immer interessanter, im Ausland und vor allem in einem sicheren Hafen wie Deutschland zu investieren. Zudem reisen immer mehr Chinesen nach Europa und wollen – allein schon der Sprachbarriere wegen – auf ihre Bedürfnisse ausgerichtete Hotels.
... und als Hotel-Investoren. Das QGreenhotel gehört der chinesischen Investment-Gruppe Greenland.
Für Investoren scheint besonders Frankfurt/Main als Standort für den Markteintritt beliebt zu sein. Und so ist beispielsweise das ehemalige Golden Tulip, nun ein New Century Hotel, in Offenbach in chinesischer Hand. Das Hotel stand seit Ende 2009 leer, bis es nun von der nach eigenen Angaben zweitgrössten chinesischen und grössten privaten Hotelgruppe mit Sitz in Hongkong gekauft wurde. Das QGreenhotel by Meliá ist das erste Hotel der chinesischen Investment-Gruppe Greenland in Europa und das Soluxe Hotel Frankfurt-Niederrad wurde von der Huarong-Gruppe, einer Tochtergesellschaft der China National Petroleum Corporation, gekauft.
Chinesische Investoren wollen die Landsleute
Das dürfte erst der Anfang sein, denn die Zahl der chinesischen Touristen wächst rasant an, seit die EU 2004 mit der staatlichen chinesischen Tourismusbehörde ein Abkommen unterzeichnete, das Europa-Reisen für Chinesen massgeblich erleichterte. Waren diese erst nur für die Reichen erschwinglich, bricht nun auch die Mittelschicht zu Auslandsreisen auf. Auf diese Entwicklung wies die Deutsche Bank Research Abteilung bereits 2009 hin und rechnete aus, dass diese Bevölkerungsgruppe bis 2030 7,7 Prozent des globalen Bruttoinlandsprodukts erwirtschaften würde.
Das ist gut für Deutschland, denn nicht Frankreich oder Italien, sondern die Romantische Strasse, die Königsschlösser, Frankfurt, München und Berlin sind die erklärten Lieblingsziele der Chinesen. Laut Deutscher Zentrale für Tourismus kamen 2013 bereits 1,7 Millionen Chinesen. Der Wirtschaft tut das auch gut, denn sie sind Power-Shopper. Sie geben pro Einkauf in Deutschland durchschnittlich 580 Euro aus - russische Touristen liegen mit 336 Euro, arabische mit 296 Euro auf den Plätzen zwei und drei.
"Während die Chinesen zunahmen, hat sich das Jahr 2013 für die Hotellerie in Deutschland nicht ganz so stark entwickelt wie das Top-Jahr 2012", sagte Ulf Templin, Managing Partner von PKF hotelexperts in München. Berlin liege mit 27 Millionen Übernachtungen immer noch an der Spitze; die Stadt konnte noch einmal acht Prozent zulegen. Mit deutlichem Abstand folgen München mit einem Plus von vier Prozent und Hamburg. Die Hansestadt holt rasant auf. Sie konnte 9,4 Prozent mehr Übernachtungen als im Vorjahr verbuchen. Zur Einordnung der Zahlen: Zwischen 2004 und 2013 kam es zu einer durchschnittlichen Zunahme von 3,6 Prozent per anno. Der durchschnittliche Anstieg von 2012 auf 2013 lag bei 2,3 Prozent und damit unter dem Zehnjahres-Mittelwert.
Leipzig und sein attraktiven Kongresszentrum treiben das lokale Hotel-Geschäft voran.
Sekundär-Märkte
holen auf
Wenig Änderungen gab es bei der Gäste-Herkunft: Mit 81 Prozent blieb Deutschland auch 2013 ein Binnenreiseland. Ähnliches bei den Kategorien: Immer noch stellt das 3 Sterne-Segment mit 52,6% die breite Mitte - auch wenn sich "gefühlt", so Templin, der Economy-Bereich immer stärker auswirkt. Das mag für einige Standorte so sein, für den Gesamt-Markt aber gelte es nicht. Auch beim Thema "Branding" gab es wenig Bewegung. Immer noch ist Deutschland das Land der Individual-Hotels.
Ein Sorgenkind bleibt weiterhin der niedrige Durchschnitts-Zimmerpreis in Deutschland. Während die Auslastung um einen Prozentpunkt stieg, sank der durchschnittliche Zimmerpreis um 0,3 Prozent in der 3- bis 5 Sterne-Kategorie. Wenig verwunderlich: Beim RevPar liegt München an Platz 1, während Berlin wieder einmal – den niedrigen Zimmerpreisen geschuldet – das Schlusslicht bildet.
Aufgeholt haben dagegen die Sekundär-Märkte. "Heidelberg entwickelt sich langsam zu "Klein-München", so Templin, ist es doch bei Touristen und Geschäftsleuten gleichermassen beliebt. Mainz und Wiesbaden ergänzen sich zum "Golden Triangle" der Sekundär-Städte. Auch die Landeshauptstädte Hannover und Stuttgart schätzt PKF hotelexperts als attraktiv ein. Im Osten hat Leipzig – vor allem wegen der vielen Tagungen – gewaltig aufgeholt. Viele Projekte seien am Laufen, vor allem in den preisgünstigen Segmenten.
München zwischen Luxus- und Budget-Boom
Bei den Neubauten hat München Berlin den Rang abgelaufen, und dort sind immerhin 60 neue Hotels und 6.000 Zimmer in der Pipeline, die die angespannte Angebotssituation durch das Hotel-Überangebot weiter anfachen dürften. In München stehen 40 neue Projekte und fünf Erweiterungen mit insgesamt rund 7.800 Zimmern an – darunter die Erweiterung des Mandarin Oriental, der Neubau des Andaz und des Wyndham Grand Munich sowie der heftig diskutierte Abriss und Neubau des Königshofs am Stachus. Im Mittelklasse-Segment sind Arcona Living, Sir Xiam, aloft, Novotel und die Erweiterung des angelo Hotels am Leuchtenbergring geplant.
Besonders turbulent ist der Economy-Bereich. Hier wollen Adagio Access, ibis, ibis budget, B&B, Motel One, A&O, Cocoon, Holiday Inn Express und Super 8 den Münchner Markt aufmischen. In den anderen Städten ist das Neubau-Volumen recht überschaubar – mit der Ausnahme Hamburg mit 3.500 neuen Zimmern.
Gastgeber der Talkrunde: Ulf Templin von PKF hotelexperts München.
Ein genauerer Blick auf München lohnt sich: Jahrelang ging in München nämlich nichts, doch nun sei man flexibler geworden, so Templins Fazit angesichts des Hotelbau-Booms. Auch Luxus scheint wieder en vogue zu sein. Doch wieviel Luxus braucht ein Hotelgast? Wieviel rechnet sich für einen Betreiber und einen Investor in einer von Budget-Hotels und Mitwohn-Agenturen geprägten Zeit?
In München scheint das ein und kein Thema zu sein. Ein Teil des neuen Quartiers "Schwabinger Tor", das von der Jost Hurler Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft entwickelt und Schwabing wieder den Glanz der alten Zeit einhauchen soll, ist das "Luxus-Konzept" Andaz von Hyatt mit 275 Zimmern. Es möchte bei seinen Gästen mit einer Rooftop-Bar der Extraklasse und einem grossen Wellnessbereich punkten. Der Trend, die Gastronomie nun in den obersten Etagen anzusiedeln, sei klar erkennbar, bestätigten auch die anwesenden Hoteliers und Investoren.
770 Euro Durchschnittspreis pro Zimmer in München möglich
Insider allerdings diskutieren das Thema Andaz in dieser Lage – einige Kilometer entfernt des City Centers München – heftig. Ursprünglich sollte an diesem Platz in der Leopoldstrasse ein Dusit Hotel mit einem anspruchsvollen Zimmer-, Residenz- und Spa-Konzept entstehen, doch die Vertragsverhandlungen dazu wurden abgebrochen. Es blieb allerdings die Verpflichtung Hurlers gegenüber der Stadt München bestehen, an dieser Stelle ein 5 Sterne-Konzept zu verwirklichen. Und so ruhte Vermittler Jones Lang LaSalle Hotels nicht eher, bis er eine der globalen Hotelketten überzeugen konnte – Hyatt.
Dem Status Münchens als Luxus-Metropole wird das bald neue, umgebaute Hotel Königshof künftig garantiert mit Rechnung tragen. Denn das Mandarin Oriental München macht schon lange vor, wie Luxus in Zahlen aussehen kann: Direktor Wolfgang Greiner berichtete von einem Durchschnitts-Zimmerpreis von 770 Euro pro Nacht. Der Super-Service dahinter ist aber sicher auch eine Folge der übersichtlichen Grösse des Hotels. Bei 300 Zimmern wäre es schwer, so zu agieren, war zu hören. Für den Ausbau auf 124 Zimmer plus Luxus-Wohnungen nimmt eine Investorengruppe mit Mandarin Oriental nun, wie berichtet, 124 Millionen Euro in die Hand.
Münchens führendes Luxushotel in puncto Raten: das Mandarin Oriental.
Im übrigen Deutschland wurden die Forecasts in den Luxushotels in den ersten beiden Quartalen hingegen fleissig nach unten korrigiert, während die Budget-Hotels, so Templin, wohl weitgehend im oder über Plan lagen. Insgesamt stieg die Belegung über alle Hotel-Kategorien im ersten Quartal um 1,5 Prozent, während der Zimmerpreis um 1,5 Prozent sank. Der RevPAR blieb konstant.
Gastronomie mehr für Externe
Ein Blick auf die Investoren: Dr. Peter Ebertz, Partner und Head of Hotels bei Art-Invest Real Estate Management GmbH, wies darauf hin, wie wichtig gerade im Luxus-Bereich der Betreiber sei. Manchmal passe aber einfach, mit einem Hieb auf InterContinental Hotels, auch die Lage nicht. Für ihn seien, anders als für andere institutionelle Investoren, neben Management-Verträgen auch Hybrid und Franchise-Verträge gangbar.
Investoren legen auf Exit und Performance Wert, Betreiber auch. Anbieter wie die mehrfach preisgekrönten 25hours Hotels möchten aber zusätzlich schöne Geschichten erzählen, erklärte Bruno Marti, Leiter Branding und Marketing der Themenhotel-Gruppe. Livestyle-Hotels mit Individualität, Authentizität, Zeitgeist und Nonchalance boomen derzeit, in der Tat. Seitdem die 25hours Hotels in Berlin und Hamburg "brennen", habe man sich von der Idee, Sekundär-Märkte zu bedienen, vorerst verabschiedet, so Marti.
25hours Hotels punkten noch mit einer weiteren Besonderheit: der Gastronomie. Im Berliner Haus ist F&B mit einem Umsatz-Anteil von 40 Prozent ein richtiges Profit-Center. Es zieht auch viele externe Gäste an. Das sei wichtig, denn die Hotelgäste sollen und wollen ja auch die Stadt erleben, es brauche daher auch Gäste von ausserhalb. Das ist auch das Ziel vieler Kollegen – auch im Luxusbereich.
Vor zehn Jahren war Deutschland ein Hotel-Jammerland gewesen, inzwischen hat es sich zum Investoren-Liebling gemausert – selbst wenn die Preise im Mittelfeld liegen und die Performance nun nach drei Top-Jahren abflacht, ergibt sich in Summe eine sehr positive Entwicklung. / Beatrix Boutonnet
